CENTRAAL KERKBESTUUR GENT STAD

Biezekapelstraat 4 te 9000 Gent

 

Omzendbrief KB / ABB2019/3

De omzendbrief is een emanatie van artikel 293 van het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur.

Artikel 293 handelt over de principes van mededinging en transparantie waaraan een vervreemding door de gemeentesen / of hun overheidsbedrijven moeten voldoen.

Deze omzendbrief omschrijft de voorwaarden waaraan een vervreemding door de kerkfabriek moet voldoen (zie Decreet Erediensten art. 34).

Wie wordt bedoeld?

Ze behandelt de voorwaarden waaraan een vervreemding van onroerende goederen moet voldoen door gemeentes en besturen die aanleunen bij de gemeentes, onder andere de besturen van de erkende erediensten (kerkfabrieken).

Het is enigszins bevreemdend dat een kerkfabriek als een overheidsbedrijf van een gemeente wordt aanzien. Maar het kan niet ontkend worden dat er een directe relatie bestaat tussen een kerkfabriek en een gemeentelijke overheid.

Goederen

Hier wordt enkel en alleen onroerend goederen bedoeld die eigendom zijn of worden van de kerkfabriek met uitsluiting van alle andere goederen.

Vervreemding

Met vervreemding wordt bedoeld: de feitelijke verkoop, aankoop of ruil van een onroerend goed, of het belasten van een onroerend goed met een zakelijk recht, zoals recht van opstal, een erfpacht, een huur, verhuur of een concessie.

Het onroerend goed wordt ingeperkt in het recht van eigendom of van overdracht van eigendom van een onroerend goed.

Basisvoorwaarden

De waarde van het onroerend goed moet bepaald of bepaalbaar zijn. Dat wil zeggen dat een onroerend goed slechts vervreemd kan worden wanneer zijn verkoopwaarde gekend is.

Deze verkoopwaarde moet getoetst worden en moet voldoen aan de normen van de objectieve waardebepaling.

Een objectieve waarde kan slechts vergeleken worden met de waarde die op de open markt van onroerende goederen kan verkregen worden. Dit is de verkoopwaarde die een onroerend goed bezit.

Deze verkoopwaarde moet de marktprijs volgen, dit wil zeggen de prijs die kan bekomen worden bij vrije concurrentie van een gelijkwaardig goed.

Waardebepaling

De omzendbrief schrijft een schattingsverslag voor, enerzijds opgesteld door een beŽdigd schatter, de landmeter-expert, anderzijds door een lid van een openbare dienst die zich bezighoudt met de verkoop of aankoop van onroerende goederen voor rekening van een overheidsinstelling.

Dit zijn de ambtenaren van de afdeling Vastgoedtransacties van de Vlaamse Belastingdienst, Beleidsdomein FinanciŽn en Begroting van de Vlaamse overheid.

De waardebepaling moet recent zijn. Als vergelijkingstermijn wordt een periode van 2 twee jaar aangehouden.

Minimum- of maximumwaarde

Het schattingsverslag moet bij verkoop een minimum verkoopprijs opgeven. Het schattingsverslag moet bij een aankoop een maximum aankoopprijs aangeven.

Dit wil zeggen dat onder de minimumverkoopprijs de transactie wordt afgebroken. Deze voorwaarde moet bij de vervreemding expliciet meegedeeld worden.

Dit wil ook zeggen dat boven de maximumaankoopprijs de transactie wordt afgebroken. Men trekt het bod in, of met ziet van de aankoop af.

Zoals altijd kan het openbaar bestuur mits motivering afwijken van de minimum- of maximumprijs.

Geen schatting

Indien het bestuur een recht van voorkoop bezit, dan mag het afzien van de schatting. Dit is niet altijd verstandig. Ook bij een recht van voorkoop is het belangrijk om de waarde van het onroerend goed te weten.

Indien niet tot een schatting wordt overgegaan, kan de waarde slechts gekend worden en vergeleken worden aan de marktprijs van een evenwaardig goed. Een immobiliŽnkantoor kan misschien uitkomst bieden.

Mededinging en transparantie

Maar de vervreemding moet op een voldoende wijze bekend gemaakt worden aan het grote publiek.

Artikel 293 somt de voorwaarden bij vervreemding op, namelijk:

         Mededinging, er moet voldoende concurrentie zijn tussen de personen of instellingen die aankopen,

         Transparantie, er moet voldoende openbaarheid aan de vervreemding worden gegeven door de instelling die verkoopt.

Wat transparantie en mededing inhouden, wordt uitgebreider toegelicht in een commentaar in verband met artikel 293, namelijk Uittreksel uit Decreet over het lokaal bestuur, d.d. 22 december 2017

Onderhandse verkoop, notariŽle verkoop

De verkoop moet niet altijd openbaar zijn. Indien voldoende publiciteit gemaakt kan worden aan voldoende personen of instellingen, dan kan een vervreemding plaats vinden tussen een beperkt aantal personen of instellingen.

Maar wat is een voldoend aantal en voldoende publiciteit? Op deze vraag kan nauwelijks geantwoord worden.

Maar de waardebepaling kan een indirecte aanwijzing zijn. Indien een persoon of instelling een onroerend goed wil aankopen of verkopen en de minimum- of maximumprijs wordt aangeboden of overschreden, dan mag men vermoeden dat de immobiliŽnmarkt gewerkt heeft. Noch de koper, noch de verkoper wil immers kopen of verkopen onder of boven de marktprijs.

Bij een notariŽle vervreemding moet onderscheid gemaakt worden tussen de openbare verkoop en de binnenkamers notariŽle verkoop.

Een openbare verkoop (volgens de regels van het Gerechtelijk wetboek) veronderstelt een altijd marktconforme prijs. Ook indien een prijs wordt gevormd bij gedwongen verkoop. De aanwezigen hebben immers de mogelijkheid om de prijs exclusief te bepalen. Dit wil zeggen dat de marktprijs op dat ogenblik onmiddellijk bereikt wordt.

Een binnenkamers notariŽle verkoop moet getoetst worden aan de marktprijs.

Transacties zonder concurrentie

Indien een bestuur een onderhandse verkoop bedingt aan ťťn voorkeurpersoon of -instelling, dan moet het bestuur motiveren waarom ze niet voldoet aan de principes van concurrentie en transparantie.

Toezicht

Ambtshalve kan de toeziende overheid, hetzij de gemeente of de provincie (zie art. 58 van het Decreet Erediensten) of de Vlaamse Overheid toezicht uitoefenen (zie art. 59 van het DecreetErediensten) op de juiste toepassing van de regelgevingen.

Deze instellingen treden ook op bij klachten van derden.

Dossier

De kerkfabriek stelt een dossier samen. Het dossier bevat de stukken die aantonen hoe de procedure is verlopen. Het bevat minstens de volgende stukken of gegevens:

1į het besluit of de besluiten over de onroerende transactie;

2į in voorkomend geval de goedgekeurde overeenkomst of akte of, als er nog geen goedgekeurde overeenkomst of akte is, het ontwerp daarvan;

3į het bewijs dat de nodige publiciteit is gevoerd en dat de procedure transparant is verlopen, of de redenen voor de afwijking daarvan;

4į in voorkomend geval de ingediende biedingen;

5į het recente schattingsverslag of de redenen waarom geen schattingsverslag werd opgesteld.

Aanbeveling

Indien tot vervreemding wordt overgegaan is het raadzaam om een specialist in te schakelen. Meestal zal dit een notaris of een immobiliŽnkantoor zijn. Somtijds een ambtenaar van de afdeling Vastgoedtransacties van de Vlaamse Belastingdienst, Beleidsdomein FinanciŽn en Begroting van de Vlaamse overheid.

Er bestaat een Draaiboek Algemene beginselen inzake overheidsopdrachten, waarnaar verwezen wordt.

 

 

Toepassing artikel 35 van het Decreet

© PťDťWť 01.2009 Hoewel de teksten hoofdzakelijk gebaseerd zijn op wetteksten, decretale verordeningen en omzendbrieven, is de interpretatie die er aan wordt gegeven een persoonlijk standpunt dat noch de Vlaamse Regering en haar administratie(s), noch de burgerlijke overheden en haar administratie(s), noch de kerkelijke overheid en haar instelling(en) verbindt.