|
|
|
Omzendbrief KB / ABB 2019/3
De omzendbrief is een emanatie van artikel 293
van het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur.
Artikel 293 handelt over de principes van
mededinging en transparantie waaraan een vervreemding door de gemeentes en / of hun overheidsbedrijven moeten
voldoen.
Deze omzendbrief omschrijft de voorwaarden
waaraan een vervreemding door de kerkfabriek moet voldoen (zie Decreet
Erediensten art. 34).
Wie wordt bedoeld?
Ze behandelt de voorwaarden waaraan een vervreemding
van onroerende goederen moet voldoen door gemeentes en besturen die aanleunen
bij de gemeentes, onder andere de besturen van de erkende erediensten
(kerkfabrieken).
Het is enigszins bevreemdend dat een
kerkfabriek als een overheidsbedrijf van een gemeente wordt aanzien. Maar het
kan niet ontkend worden dat er een directe relatie bestaat tussen een
kerkfabriek en een gemeentelijke overheid.
Goederen
Hier wordt enkel en alleen onroerend
goederen bedoeld die eigendom zijn of worden van de kerkfabriek met uitsluiting
van alle andere goederen.
Vervreemding
Met vervreemding wordt bedoeld: de feitelijke
verkoop, aankoop of ruil van een onroerend goed, of het belasten van een
onroerend goed met een zakelijk recht, zoals recht van opstal, een erfpacht, een
huur, verhuur of een concessie.
Het onroerend goed wordt ingeperkt in het
recht van eigendom of van overdracht van eigendom van een onroerend goed.
Basisvoorwaarden
De waarde van het onroerend goed moet bepaald
of bepaalbaar zijn. Dat wil zeggen dat een onroerend goed slechts vervreemd kan
worden wanneer zijn verkoopwaarde gekend is.
Deze verkoopwaarde moet getoetst worden en
moet voldoen aan de normen van de objectieve waardebepaling.
Een objectieve waarde kan slechts vergeleken
worden met de waarde die op de open markt van onroerende goederen kan verkregen
worden. Dit is de verkoopwaarde die een onroerend goed bezit.
Deze verkoopwaarde moet de marktprijs volgen,
dit wil zeggen de prijs die kan bekomen worden bij vrije concurrentie van een
gelijkwaardig goed.
Waardebepaling
De omzendbrief schrijft een schattingsverslag
voor, enerzijds opgesteld door een beëdigd schatter, de landmeter-expert,
anderzijds door een lid van een openbare dienst die zich bezighoudt met de
verkoop of aankoop van onroerende goederen voor rekening van een
overheidsinstelling.
Dit zijn de ambtenaren van
de afdeling Vastgoedtransacties van de Vlaamse Belastingdienst, Beleidsdomein
Financiën en Begroting van de Vlaamse overheid.
De waardebepaling moet recent zijn. Als vergelijkingstermijn
wordt een periode van 2 twee jaar aangehouden.
Minimum- of maximumwaarde
Het schattingsverslag moet bij verkoop een
minimum verkoopprijs opgeven. Het schattingsverslag moet bij een aankoop een
maximum aankoopprijs aangeven.
Dit wil zeggen dat onder de
minimumverkoopprijs de transactie wordt afgebroken. Deze voorwaarde moet bij de
vervreemding expliciet meegedeeld worden.
Dit wil ook zeggen dat boven de
maximumaankoopprijs de transactie wordt afgebroken. Men trekt het bod in, of
met ziet van de aankoop af.
Zoals altijd kan het openbaar bestuur mits
motivering afwijken van de minimum- of maximumprijs.
Geen schatting
Indien het bestuur een recht van voorkoop
bezit, dan mag het afzien van de schatting. Dit is niet altijd verstandig. Ook
bij een recht van voorkoop is het belangrijk om de waarde van het onroerend
goed te weten.
Indien niet tot een schatting wordt
overgegaan, kan de waarde slechts gekend worden en vergeleken worden aan de
marktprijs van een evenwaardig goed. Een immobiliënkantoor kan misschien
uitkomst bieden.
Mededinging en transparantie
Maar de vervreemding moet op een voldoende
wijze bekend gemaakt worden aan het grote publiek.
Artikel 293 somt de voorwaarden bij
vervreemding op, namelijk:
·
Mededinging, er moet voldoende concurrentie zijn
tussen de personen of instellingen die aankopen,
·
Transparantie, er moet voldoende openbaarheid
aan de vervreemding worden gegeven door de instelling die verkoopt.
Wat transparantie en mededing inhouden, wordt
uitgebreider toegelicht in een commentaar in verband met artikel 293, namelijk Uittreksel
uit Decreet over het lokaal bestuur, d.d. 22 december 2017
Onderhandse verkoop, notariële verkoop
De verkoop moet niet altijd openbaar zijn.
Indien voldoende publiciteit gemaakt kan worden aan voldoende personen of
instellingen, dan kan een vervreemding plaats vinden tussen een beperkt
aantal personen of instellingen.
Maar wat is een voldoend aantal en voldoende
publiciteit? Op deze vraag kan nauwelijks geantwoord worden.
Maar de waardebepaling kan een indirecte
aanwijzing zijn. Indien een persoon of instelling een onroerend goed wil
aankopen of verkopen en de minimum- of maximumprijs wordt aangeboden of
overschreden, dan mag men vermoeden dat de immobiliënmarkt gewerkt heeft. Noch
de koper, noch de verkoper wil immers kopen of verkopen onder of boven de
marktprijs.
Bij een notariële vervreemding moet
onderscheid gemaakt worden tussen de openbare verkoop en de binnenkamers
notariële verkoop.
Een openbare verkoop (volgens de regels van het
Gerechtelijk wetboek) veronderstelt een altijd marktconforme prijs. Ook indien
een prijs wordt gevormd bij gedwongen verkoop. De aanwezigen hebben immers de
mogelijkheid om de prijs exclusief te bepalen. Dit wil zeggen dat de marktprijs
op dat ogenblik onmiddellijk bereikt wordt.
Een binnenkamers notariële verkoop moet
getoetst worden aan de marktprijs.
Transacties zonder concurrentie
Indien een bestuur een onderhandse verkoop
bedingt aan één voorkeurpersoon of -instelling, dan moet het bestuur motiveren
waarom ze niet voldoet aan de principes van concurrentie en transparantie.
Toezicht
Ambtshalve kan de toeziende overheid, hetzij
de gemeente of de provincie (zie art. 58 van het Decreet Erediensten) of de
Vlaamse Overheid toezicht uitoefenen (zie art. 59 van het Decreet Erediensten) op de juiste toepassing van de
regelgevingen.
Deze instellingen treden ook op bij klachten
van derden.
Dossier
De kerkfabriek stelt een dossier samen. Het
dossier bevat de stukken die aantonen hoe de procedure is verlopen. Het bevat
minstens de volgende stukken of gegevens:
1° het besluit of de besluiten over de
onroerende transactie;
2° in voorkomend geval de goedgekeurde
overeenkomst of akte of, als er nog geen goedgekeurde overeenkomst of akte is,
het ontwerp daarvan;
3° het bewijs dat de nodige publiciteit is
gevoerd en dat de procedure transparant is verlopen, of de redenen voor de
afwijking daarvan;
4° in voorkomend geval de ingediende
biedingen;
5° het recente schattingsverslag of de redenen
waarom geen schattingsverslag werd opgesteld.
Aanbeveling
Indien tot vervreemding wordt overgegaan is
het raadzaam om een specialist in te schakelen. Meestal zal dit een notaris of
een immobiliënkantoor zijn. Somtijds een ambtenaar van de afdeling
Vastgoedtransacties van de Vlaamse Belastingdienst, Beleidsdomein Financiën en
Begroting van de Vlaamse overheid.
Er bestaat een Draaiboek Algemene
beginselen inzake overheidsopdrachten, waarnaar verwezen wordt.
Toepassing artikel 35 van het
Decreet
©
PéDéWé 01.2009 Hoewel de teksten hoofdzakelijk gebaseerd zijn op wetteksten,
decretale verordeningen en omzendbrieven, is de interpretatie die er aan wordt gegeven een persoonlijk standpunt dat noch de
Vlaamse Regering en haar administratie(s), noch de burgerlijke overheden en
haar administratie(s), noch de kerkelijke overheid en haar instelling(en)
verbindt.